マーケット(市場)の基礎知識とメリット

●豆知識●その1

重要なことは「戸建賃貸の需給バランス」です。まずは「供給」側からみてみます。インターネットなどで「賃 貸募集物件」を検索してみます。実際に検索してみた結果が下表の通りです。無作為に選択した都市の状況で すが、この比率は全国的に見てもそんなに変わりません。「戸建賃貸に住みたい！」と思っても流通していない のです。あったとしても、実際に物件の詳細を見てみると、ほとんどが築20 年など、いわゆる昔ながらの「借家」 のイメージです。若年層をターゲットにした戸建賃貸は皆無です。

この「戸建賃貸の募集が少ない」ということについては、

・ 戸建賃貸は供給数が少ない もしくは
・ 戸建賃貸は空きがない（空いてもすぐ埋まる）

ということが言えるでしょう。

●豆知識●その2

2、3 等地でも入居者が決まる!

戸建賃貸は、土地活用の効率の面から、固定資産税の高い狭小地や商業隣接地で建てられることは少ないと言えます。 逆に、街中の二、三等地や郊外など、従来型のアパマンでは「入居者獲得はちょっと難しい？」と思われる土地でも、 入居者を獲得する事ができます。言い換えれば、今まで「土地活用を諦めていた土地」を高収益物件として生まれ変 わらせることが出来ます。

「地姿の悪い土地」や「狭い土地」でも活用が可能になる!

地姿の悪い土地は、周辺の土地と比べても人気がありません。その理由は、面積が大きくても活用できる部分がどう しても少なくなるからです。また、地姿の悪い土地は建物が入らない場合が多く、活用が制限されるのが実情です。 一方、狭い土地では大した活用は出来ませんでした。その点、戸建賃貸住宅は１戸あれば３０坪前後でも活用が可能 になりますし、「箱」と考えて配置を工夫する事で地姿の悪い土地でも収益物件として生まれ変わらせることが可能 です。

老朽化した戸建賃貸でも、ある程度需要がある!

入居者が戸建賃貸に住みたいと思うのは、「広さ」「生活のゆとり」の部分が大きいといえます。ですから、クラウン から軽４輪自動車に乗り換えるのが難しいのと同様に、一度でも戸建賃貸に住んだ人は以前住んでいた集合住宅に戻 ることは少ないでしょう。また、転勤族が一番に探すのは戸建賃貸です。しかし、現在戸建賃貸として市場に出てい るのは、ほとんど競売で落札された築１０年以上の物件です。 最初から賃貸専用としていろいろ企画された戸建は、新築から１０年までは当然満室が見込めるだけでなく、１０年 を経過しても十分需要は見込めます。その理由は、戸建ファン層や転勤ファミリー層は、新しくても狭い集合住宅よ りも、古くても広い戸建賃貸を選ぶ傾向があるからです。また、このことは家賃引き下げの消耗戦に巻き込まれるこ とがない事も意味します。

「入居者の質」が高い!

ホワイトカラー（知的職業人）と呼ばれる方は、持家や土地をローンで買うという事に対してリスクを感じ始めてい ます。「いつかはマイホーム」「持家は男の資産」という事は、「銀行の資産」に組み入れられるという事を理解し始 めています。新聞広告やチラシに踊る「家賃並みで買える、月々○○万円でマイホーム」とうキャッチコピーには、 今後上げられていく「固定資産税」や「維持修繕費」、「町内費」などは含まれていません。また、持家を心理的に買 いやすくする「ゆとりローン」のからくりも良くご存知です。

以上のような理由から、ホワイトカラー（知的職業人）の中には「一生賃貸派」が増えてきています。また、この層 は大企業や公務員である場合が多く、賃貸住宅に住んでいると「住宅手当」が支給されているケースが多いのです。「時 期に応じて自由に引越したい」「いろいろな所で生活してみたい」「住宅ローンで苦しい生活を送るより、人生の楽し みを優先させたい」という志向です。このような考えを持つホワイトカラーは、大家さんにとっては大歓迎の優良入 居者です。

最初から賃貸専用としていろいろ企画された戸建は、新築から１０年までは当然満室が見込めるだけでなく、１０年 を経過しても十分需要は見込めます。その理由は、戸建ファン層や転勤ファミリー層は、新しくても狭い集合住宅よ りも、古くても広い戸建賃貸を選ぶ傾向があるからです。また、このことは家賃引き下げの消耗戦に巻き込まれるこ とがない事も意味します。

●豆知識●その3

6 つのメリット

戸建賃貸はアパートやマンションに比べてわずかな敷地からはじめることができ、ライフスタイルの変化に応じた様々な活用が可能です。